Création de sociétés immobilières

Une bonne nouvelle pour les sociétés à créer en 2018 ! Conformément à la loi de finances 2018, le fisc a instauré une neutralité fiscale pour les personnes physiques voulant apporter leurs biens au stock d’une société nouvellement créée, à titre d’exemple, le cas d’un apport du terrain au stock d’une société de promotion immobilière à son actif circulant.

L’associé qui réalise en apport en nature se voit remettre des titres représentant une certaine quotité du capital social en contrepartie.

Qui peut faire un apport en nature ?

Toute personne physique, remplissant les conditions de capacité, ou morale peut effectuer un apport en nature à une société.

Pour que l’apport en nature puisse être valablement réalisé, l’apporteur doit tout d’abord justifier la propriété du bien apporté.

Pour que la réalisation de l’apport en nature soit valable, il faut obligatoirement :

que le transfert de propriété entre l’apporteur et la société soit effectué ;
et que le bien soit effectivement mis à disposition de la société bénéficiaire de l’apport en nature.

Y a-t-il des droits d’enregistrement à payer ?

Non, les actes de constitution de capital des sociétés ou des groupements d’intérêt économique réalisés par apports en nature bénéficient de l’exonération en matière des droits d’enregistrement. Les éléments apportés doivent être évalués par un commissaire aux apports choisi parmi les personnes habilitées à exercer les fonctions de commissaire aux comptes ;

N.B.: Il faudra faire attention que la loi de finances 2018 fait abstraction de l’exonération des droits d’enregistrement dans le cadre de l’augmentation du capital.

Y-a-t-il des déclarations à faire vis-à-vis de l’administration fiscale lorsqu’on fait un apport en nature ?

Oui, les contribuables ayant effectué l’opération d’apport visée à l’article 161 bis-II du CGI doivent remettre contre récépissé à l’inspecteur des impôts du lieu de situation de l’immeuble ou du droit réel immobilier, dans les soixante (60) jours qui suivent la date de l’acte par lequel l’apport a été réalisé.

Cette déclaration doit être accompagnée :

de l’acte par lequel l’apport a été réalisé et comportant le prix d’acquisition et la valeur des éléments apportés évaluée par un commissaire aux apports choisi parmi les personnes habilitées à exercer les missions de commissaire aux comptes ; (Cabinet AAFIR)
d’un état faisant ressortir le lieu de situation de l’immeuble et/ou du droit réel immobilier ainsi que le siège social, le domicile fiscal ou le principal établissement, le numéro d’inscription au registre du commerce, l’identifiant commun de l’entreprise ainsi que le numéro d’identité fiscale de la société ayant bénéficié dudit apport.
En cas de non-production de l’un des documents susvisés, le profit foncier réalisé, suite à l’opération d’apport précitée, est imposable dans les conditions de droit commun.

Mais, quels sont les avantages de cette opération ?

Les avantages sont multiples :

Transparence fiscale, comptable et juridique.
Apport bénéficiant de sursis d’imposition de l’IR sur les profits fonciers.
Gare à la confusion entre le patrimoine privé et le patrimoine de la société.
Évite la responsabilité illimitée et solidaire vis-à-vis des tiers.

L’enjeu à ce niveau est de déterminer de manière objective la valeur du bien immeuble car il y va de la responsabilité du commissaire aux apports.

Que doivent contenir les statuts de la société ?

Les statuts doivent contenir :

l’évaluation de chaque apport en nature (Rapport en annexe).
le nom du commissaire aux apports qui a réalisé la mission d’évaluation du terrain.

L’apport du bien sera donc comptabilisé dans son capital social et vous recevrez les parts sociales correspondantes à sa valeur.

Les autres charges à payer en conservation foncière

Droits fixes = 1.000 DH
Droit de mutation = 1.5 % de la valeur d’apport

Date d’effet

Les dispositions de l’article 161 bis-II précité sont applicables aux opérations d’apport réalisées à compter du 1er janvier 2018.

Deux types de missions pour notre cabinet soient :

Accompagner la société dans toutes les démarches juridiques de création de la société en tant qu’Expert-comptable.
Mettre un rapport d’évaluation des apports en nature en tant que Commissaire aux apports (Commissaire aux comptes)

Otman AAFIR

Expert-comptable DPLE

Commissaire aux comptes

Avenue de Fes

90000 Tanger – Maroc

+212 6 61 47 35 42

http://www.aafir.ma/