Création de sociétés immobiliÚres
Une bonne nouvelle pour les sociĂ©tĂ©s Ă crĂ©er en 2018 ! ConformĂ©ment Ă la loi de finances 2018, le fisc a instaurĂ© une neutralitĂ© fiscale pour les personnes physiques voulant apporter leurs biens au stock d’une sociĂ©tĂ© nouvellement créée, Ă titre d’exemple, le cas d’un apport du terrain au stock d’une sociĂ©tĂ© de promotion immobiliĂšre Ă son actif circulant.
LâassociĂ© qui rĂ©alise en apport en nature se voit remettre des titres reprĂ©sentant une certaine quotitĂ© du capital social en contrepartie.
 Qui peut faire un apport en nature ?
Toute personne physique, remplissant les conditions de capacité, ou morale peut effectuer un apport en nature à une société.
Pour que lâapport en nature puisse ĂȘtre valablement rĂ©alisĂ©, lâapporteur doit tout dâabord justifier la propriĂ©tĂ© du bien apportĂ©.
Pour que la rĂ©alisation de lâapport en nature soit valable, il faut obligatoirement :
- que le transfert de propriĂ©tĂ© entre lâapporteur et la sociĂ©tĂ© soit effectuĂ© ;
- et que le bien soit effectivement mis Ă disposition de la sociĂ©tĂ© bĂ©nĂ©ficiaire de lâapport en nature.
Y a-t-il des droits dâenregistrement Ă payer ?
Non, les actes de constitution de capital des socieÌteÌs ou des groupements dâinteÌreÌt eÌconomique reÌaliseÌs par apports en nature beÌneÌficient de lâexoneÌration en matieÌre des droits dâenregistrement. Les eÌleÌments apporteÌs doivent ĂȘtre Ă©valuĂ©s par un commissaire aux apports choisi parmi les personnes habiliteÌes aÌ exercer les fonctions de commissaire aux comptes ;
N.B.: Il faudra faire attention que la loi de finances 2018 fait abstraction de l’exonĂ©ration des droits d’enregistrement dans le cadre de l’augmentation du capital.
Y-a-t-il des dĂ©clarations Ă faire vis-Ă -vis de l’administration fiscale lorsqu’on fait un apport en nature ?
Oui, les contribuables ayant effectueÌ lâopeÌration dâapport viseÌe aÌ lâarticle 161 bis-II du CGI doivent remettre contre reÌceÌpisseÌ aÌ lâinspecteur des impoÌts du lieu de situation de lâimmeuble ou du droit reÌel immobilier, dans les soixante (60) jours qui suivent la date de lâacte par lequel lâapport a eÌteÌ reÌaliseÌ.
Cette deÌclaration doit eÌtre accompagneÌe :
- de lâacte par lequel lâapport a eÌteÌ reÌaliseÌ et comportant le prix dâacquisition et la valeur des eÌleÌments apporteÌs eÌvalueÌe par un commissaire aux apports choisi parmi les personnes habiliteÌes aÌ exercer les missions de commissaire aux comptes ; (Cabinet AAFIR)
- dâun eÌtat faisant ressortir le lieu de situation de lâimmeuble et/ou du droit reÌel immobilier ainsi que le sieÌge social, le domicile fiscal ou le principal eÌtablissement, le numeÌro dâinscription au registre du commerce, lâidentifiant commun de lâentreprise ainsi que le numeÌro dâidentiteÌ fiscale de la socieÌteÌ ayant beÌneÌficieÌ dudit apport.
- En cas de non-production de lâun des documents susviseÌs, le profit foncier reÌaliseÌ, suite aÌ lâopeÌration dâapport preÌciteÌe, est imposable dans les conditions de droit commun.
Mais, quels sont les avantages de cette opération ?
Les avantages sont multiples :
- Transparence fiscale, comptable et juridique.
- Apport bĂ©nĂ©ficiant de sursis d’imposition de l’IR sur les profits fonciers.
- Gare à la confusion entre le patrimoine privé et le patrimoine de la société.
- Ăvite la responsabilitĂ© illimitĂ©e et solidaire vis-Ă -vis des tiers.
Lâenjeu Ă ce niveau est de dĂ©terminer de maniĂšre objective la valeur du bien immeuble car il y va de la responsabilitĂ© du commissaire aux apports.
Que doivent contenir les statuts de la société ?
Les statuts doivent contenir :
- l’Ă©valuation de chaque apport en nature (Rapport en annexe).
- le nom du commissaire aux apports qui a rĂ©alisĂ© la mission d’Ă©valuation du terrain.
Lâapport du bien sera donc comptabilisĂ© dans son capital social et vous recevrez les parts sociales correspondantes Ă sa valeur.
Les autres charges Ă payer en conservation fonciĂšre
- Droits fixes = 1.000 DH
- Droit de mutation = 1.5 % de la valeur d’apport
Date dâeffet
Les dispositions de l’article 161 bis-II preÌciteÌ sont applicables aux opeÌrations dâapport reÌaliseÌes aÌ compter du 1er janvier 2018.
Deux types de missions pour notre cabinet soient :
- Accompagner la sociĂ©tĂ© dans toutes les dĂ©marches juridiques de crĂ©ation de la sociĂ©tĂ© en tant qu’Expert-comptable.
- Mettre un rapport d’Ă©valuation des apports en nature en tant que Commissaire aux apports (Commissaire aux comptes)
Expert-comptable DPLE
Commissaire aux comptes
Avenue de Fes
90000 Tanger â Maroc
+212 6Â 61Â 47Â 35Â 42